Нотариални такси и данъци
Обща информация за данъци в България
България е политически стабилна държава и с въвеждането на валутен борд през 1997 г. се стабилизира икономиката на страната. Въпреки това, както е в случая на други места в Централна и Източна Европа, законодателството, включително и това, което урежда сделките с недвижими имоти е нестабилна и подлежи на честа промяна. Един чужд инвеститор може да инвестира в имоти в България директно или чрез местно лице. Само български граждани и лица могат да придобиват право на собственост върху земя, докато чужди граждани могат да придобиват само сгради и ограничени вещни права (например за наем и правото на строеж) върху земята. В някои ограничени случаи, придобиване на недвижими имоти от чужди граждани изисква предварително разрешение на Министерството на финансите. На чуждестранните инвеститори се гарантира пълното репатриране на печалби в резултат от инвестиция в България. Трансфер в чужбина може да се направи само след като в банката, осъществяваща трансфера, е представен сертификат, доказващ плащането на всички дължими данъци.
Инвестиране чрез местно лице срещу преки инвестиции
Както бе посочено по-горе, чуждестранен инвеститор може да инвестира в имоти в България директно или чрез местно лице. В случай на преки инвестиции, данъчно третиране на чуждестранните инвеститори зависи от това дали техните дейности представляват място на стопанска дейност. Определението на място на стопанска дейност съгласно българското законодателство е много широк: самият факт, че чуждестранна компания притежава и отдава под наем имот в България (с изключение на случаите, когато подобна дейност се извършва чрез независим агент) може да създаде място на стопанска дейност съгласно вътрешното право. Различните данъчни спогодби, сключени от България, обикновено съдържат по-тясна дефиниция на място на стопанска дейност. Ако дейностите на чуждестранно лице притежаващо недвижимо имущество в България не представляват стопанска дейност, лицето ще бъде отговорно само за 10% данък, удържан при източника, върху наемите и капиталовите печалби, освен ако не се прилага още по-ниска ставка при двойна данъчна спогодба или при изключения, като например в следващия раздел.
Данък печалба
По принцип за чуждестранните лица (които не пребивават в България повече от 183 дни в рамките на една година), данък печалба е 10% от печалбата (баланс между декларираната покупна цена и декларираната цена при продажба, минус разходи, разпознати от закона като такива, които намаляват облагаемата печалба), но няма да има данък върху капиталовите печалби, ако са изпълнени следните условия:
1. През календарната година лицето е осъществило продажба само на един имот в България (т.е. за повече от един имот, ще бъде начислен данък печалба);
2. През календарната година лицето е осъществило продажба на до 2 имота, но са минали повече от 5 години, откакто лицето е придобило въпросните имоти;
3. За данъчни цели лицето се счита за жител на страна членка на ЕС или на друга държава от Европейската икономическа общност, т.е. данъчното облекчение е само за "европейски" граждани.
Основи на данъчното облагане
Данъчно облагане на местно лице или чуждестранно лице, което представлява място на стопанска дейност е както следва:
Приходи от наеми
Основа на облагаемия доход на една компания, която инвестира в недвижими имоти в България е брутният доход, получен от имота след приспадане на данъците, свързани със собствеността, както и всички разходи по имота и обичайната амортизация. Тези разходи включват ремонт, поддръжка и други подобни разходи, както и лихви по заеми, използвани за придобиване на имота. Дължи се също общински данък в размер на 10% от печалбата.
Обезценяване
Земя сама по себе си не се обезценява, въпреки че всяка недвижима собственост, прикрепена към нея се обезценява, предвид, че се използва за бизнес дейностите на компанията и е заприходена като дълготраен актив. Обезценяването за данъчни цели е в размер на 4% годишно и обикновено се изчислява, като се използва линейния метод. Недвижим имот, придобит с цел препродажба се счита за "инвестиционен имот". Като такъв, той не подлежи на обезценяване и е предмет на ежегодна преоценка на пазарната стойност. На практика, често не е ясно в кои ситуации даден имот следва да се третира като "инвестиционен имот", вместо като дълготраен актив.
Загуба пренасяне
Данъчни загуби могат да бъдат пренесени за период от пет години. Загуби не могат да бъдат компенсирани срещу печалба от минали години.
Прехвърляне на данъци
Отделно от корпоративен данък, не се налагат никакви други преки данъци върху прехвърлянето на недвижим имот. Самото прехвърляне обаче, подлежи на облагане с нотариални и общински такси. Нотариалните такси се плащат върху по-високата пазарна цена, като максимумът е 3 500 лева. В допълнение 2% от пазарната стойност на имота се плаща на общината, в която се намира недвижимия имот.
Местни данъци и такси
Собственикът на сграда или парцел е длъжен да плащат данък върху недвижимите имоти. Когато сградата е построена върху държавен или общински парцел, стойността на парцела също ще бъде включена в данъчната основа. Данъкът е в размер на 0.15% от стойността на държавната оценка на имота. Обработваемата земя е освободена от местни данъци и такси. В допълнение към данъка върху недвижимите имоти, собствениците плащат такси за събиране на отпадъци.
Данък върху добавената стойност
Сделките със земя и отдаване под наем на имот за жилищни нужди, са освободени от данък върху добавена стойност.
Данък добавена стойност (ДДС)
Всички останали сделки с недвижими имоти подлежат на облагане с ДДС на единна ставка от 20%. Купувачът/Наемателят има право на възстановяване на ДДС, при условие, че е регистриран по ДДС.
Финансиране на имоти
Дълг
Под контрол на валутни разпоредби, се изисква регистрация в Българската Народна Банка за заеми, отпуснати от чужди граждани на български юридически лица. Когато дълговото финансиране превишава капиталовото финансиране, приспадането на лихвите е предмет на ограничение, което се определя по конкретна формула. Ако лихвените разходи превишават допустимия лимит, разликата е не се приспада. Лихвите, които не са приспаднати през дадена година могат да бъдат приспаднати в последващ данъчен период. Лихвите, платени на чужд кредитор са обект на облагане свнесен данък при източника от 15%, освен ако не е достъпна по-ниска ставка при двойна данъчна спогодба. При получаване на заем, деноминиран в чуждестранна валута, местна компания трябва отново да преоценява своя пасив в чуждестранна валута ежемесечно. Положителни или отрицателни разлики се отчитат като текущ финансов приход или разход. Не се прави допълнителна оценка в края на финансовата година или при погасяване на заема.