Кредитиране на имоти
ВИДОВЕ ИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ
✓ Ипотечни кредити за покупка на жилище
✓ Ипотечни кредити за покупка на самостоятелен гараж или в комбинация с апартамент, къща или вила
✓ Ипотечни кредити за рефинансиране с цел окончателно погасяване на жилищен кредит, разрешен от друга банка, независимо от целта му – покупка, строителство, довършителни работи, ремонти, подобрения
✓ Ипотечни кредити за строителство на къща или вила и за завършване на степен „груб строеж” или окончателно завършване
✓ Ипотечни кредити за довършителни работи на апартамент, къща, вила и прилежащ гараж (ако има такъв)
✓ Ипотечни кредити за подобрения на урегулирани поземлени имоти, предвидени за жилищно или вилно застрояване
✓ Ипотечни кредити за подобрения на недвижим имот - ремонт, преустройство, външно оформление, топлофициране, топло изолиране, газификация, саниране и др.
✓ Ипотечни кредити за чуждестранни и български граждани, които живеят и работят извън България. Срокът на кредитиране варира между 15 и 25 години. В зависимост от условията на банките, някои от изискваните документи може да се наложи да бъдат легализирани, за да бъдат използвани за нуждите на банките
СТАНДАРТНИ ДОКУМЕНТИ ИЗИСКВАНИ ПРИ КАНДИДАСТВАНЕ ЗА ИПОТЕЧЕН КРЕДИТ :
✓ Документи за доказване доходите на кредитоискателите, желаещи да изтеглят ипотечен кредит;
✓ Документи за собственост на недвижимия имот, приеман за обезпечение и/или предмет на сделка;
✓ Документ за липса на тежести върху имота, предлаган като обезпечение по ипотечния кредит;
✓ Актуална скица, издадена от съответната община, за урегулирани поземлени имоти, къщи и вили с дворни места, а при необходимост и за други недвижими имоти;
✓ Удостоверение за актуално правно състояние на фирмата, удостоверение за липса на съдебно-изпълнителни производства, удостоверение за наличие или липса на задължения на фирмата по чл. 87, ал. 6 от ДОПК - за кредитоискатели, упражняващи стопанска дейност.
Банките може да изискват и други документи, в зависимост от целта на ипотечния кредит или произтичащи от разпоредби на законови и подзаконови нормативни актове.
ЛИХВИ ПОИПОТЕЧНИ КРЕДИТИ :
Лихвите варират според:
✓ вида на имота;
✓ дохода на кредитоискателите;
✓ целта на ипотечния кредит;
✓ валутата, в която се тегли кредита;
Тези лихви започват от 6,29 % (при стандартни ипотечен кредит с фиксирана лихва в Евро) и стигат до 12,99 % при кандидатстване за ипотечен кредит без доказване на доход. В някои банки предлагат така наречените “carry trade” ипотечни кредити в Швейцарски франкове, които са на по-ниски лихви в сравнение със стандартните ипотечни кредити.
Размерът на ипотечните кредити зависи от вида на ипотекирания имот и в някои случаи от дохода на кредитоискателите, като може да се стигне и до 100% финансиране при ипотекиране на новопостроен жилищен имот.
Срокът на ипотечните кредити варира от 1 до 35 години. Възрастта на кредитополучателя при изтичане на срока на кредита в повечето случаи не трябва да надхвърля 65 - 70 г.
КРЕДИТИ ЗА ЧУЖДИ ГРАЖДАНИ
През последните няколко години са налице изключително сериозни инвестиции в покупка на недвижими имоти от страна на чуждестранни граждани. Този факт, макар и с известно закъснение, предизвика промени в сегмента на банковото ипотечно кредитиране. Кредитоискатели по ипотечен кредит вече могат да бъдат чуждестранни граждани, и то не само от страни-членки на Европейския съюз, но и от многобройни други държави. Банките, отпускащи ипотечни кредити на чужденци са доста на брой, като предлаганите продукти се характеризират с големи вариации в своите параметри, включително спрямо ипотечните кредити за български граждани. Лихвените нива по тези продукти се характеризират с по-високи стойности, процентът на финансиране е по-малък, а сроковете на изплащане по-къси. Всичко това се дължи на факта, че чуждестранните граждани се преценяват като клиенти, носещи по-голям риск и банките се стремят той да бъде намален чрез изисквания, неспецифични за техните български клиенти.
УДОСТОВЕРЯВАНЕ НА ДОХОДИТЕ
Удостоверяването на доходите, получавани от чуждестранните граждани също е подчинено на опредена специфика. За доказване на доходите се използват същите типове документи както при български клиенти: трудов договор, служебно удостоверение от работодател, данъчна декларация. Съществуват и различни документи в зависимост от спецификата на съответната държава: платежни чекове, извлечения от индивидуални инвестиции и банкови сметки и др. Повечето от банките изискват и заверка с апостил на някои от документите, което може да удължи кредитната процедура. При други институции това не е задължително условие. На пазара се предлагат и кредити за чуждестранни граждани, при които не е необходимо доказването на доходи от тяхна страна. Лихвените нива при тези продукти са по-високи от стандартните продукти с доказване на кредитоспособност.
ЛИХВЕНИ УСЛОВИЯ
За чуждестранните граждани нивата по ипотечните кредити зависят от типа на кредита който желаете да вземете , размера на кредита който желаете да вземете както и за периода за който ще бъде погасен ,
ОСОБЕНОСТИ
При някои от финансиращите институции единствено граждани на Европейския съюз могат да получат ипотечен кредит. Други поставят условието цел на кредита да бъде само и единствено покупка на недвижим имот. Част от финансовите институции изискват също и закупуваният имот да бъде високо ликвиден, като обикновено това означава местонахождение в голям град или курортно селище. Някои от банките поставят специфични условия на кредитоискателите, като наличие на лице за контакт с постоянно местожителство в България, встъпване на български гражданин като гарант по кредита, блокиране на гаранционен депозит и др.
Важно е да отбележим също, че при наличие на нотариално упълномощаване на негов представител, в някои от банките не се изисква присъствието на клиента на нито един от етапите на кредитната процедура. Други държат на поне една лична среща с потенциалния клиент.
Вие сте взели решение за покупка на имот, като за целта е необходим и кредит. Трябва Вие лично или с помощта на кредитни консултанти да изберете банка кредитор, от която ще получите сумата, която не ви достига за покупката. По принцип услугите на кредитните консултанти са безплатни. Те получават възнаграждение от банката, която Ви кредитира. Бъдете внимателни, ако ви искат пари. В интернет има достатъчно информация за кредитни консултанти.
Вече сте уточнили банката, като сте сравнили няколко оферти. Избрали сте тази, която има най-нисък ГПР /годишен процент на разходите/ и най-ниски други разходи /имуществена застраховка и застраховка „Живот”/. ГПР е най-важният показател, по който може да сравнявате и оценявате различни оферти. В ГПР се включват освен договорената лихва, и дължимите такси и комисионни към банките (такса за разглеждане на документи, комисионни за обработка, годишни или месечни такси и др.). Таксите са за сметка на клиента и заедно с договорената годишна лихва формират общия разход (като процент от сумата на кредита), който заемателя трябва да покрие.
Кредитната институция ще провери Вашата кредитоспособност. Всяка банка има собствена методика за оценка на кредитоспособността. Колкото е по-добра кредитоспособността Ви, толкова по-добра оферта ще Ви предложи банката. Ще изискат от Вас документи за семейните (на съпруг, съпруга) доходи и за семейното ви положение. Вие трябва да представите копие на лична карта; трудов договор /постоянен трудов договор от минимум 6 месеца/; документ за трудово възнаграждение; договори за управление; удостоверение по чл.87 ал.6 от ДОПК за наличие или липса на задължения към държавата за купувачите и продавачите на имота; доходи от ренти; аренди; наеми и други, които можете да докажете документално.
Ако имате доходи като собственик на фирма, то трябва да представите счетоводен баланс, отчет за приходи и разходи и данъчна декларация за една пълна финансова година. Банката ще изиска експертна оценка на имота, който се купува. Тази оценка се извършва от външна фирма, с която банката има договореност или от служители на самата банка. Експертната оценка е важна, тъй като банката кредитира между 70 и 80 % от експертната стойност. В кредитния бум 2007-2008 г. някои банки кредитираха и на 100 %. При положение, че имате просрочен /и/ кредит /и/, вероятността да получите нов кредит е много малка, да не кажем нулева.
На банката ще са й необходими и документи, които засягат имота, който ще бъде закупен от Вас и съответно ипотекиран в полза на кредитора. Тези документи са: нотариален акт за собственост /продавачът на имота трябва да Ви снабди с копие от акта за собственост/; данъчна оценка на имота / продавачът го получава от съответната община/; удостоверение за наличие/липса на вещни тежести върху имота /продавачът го изисква от службата по вписванията /; скица на имота; предварителен договор за покупко-продажба, подписан от купувача и продавача на имота. По закон разходите по покупко-продажбата могат да се поделят наполовина между купувача и продавача. В практиката обаче, най-често разходите са за сметка на купувача, но това е въпрос на договорка. Ако се ипотекира имот в строеж, то се изискват и следните документи: актуална скица – виза за проектиране; разрешение за строеж, одобрен архитектурен проект, протоколи за заверени коти и нива; удостоверение от съответната община по чл.181 от ЗУТ за изпълнен груб строеж.
Ако всичко е наред, в един момент получавате известие, че кредита Ви е одобрен. Определя се дата за изповядване на сделката пред нотариус. Пред нотариуса първо се изповядва договора за покупко-продажбата на имота, чрез който Вие ставате собственик на имота. Разходите по покупко-продажбата са: нотариална такса, местен данък /това е най-големия разход и се плаща в полза на общинския бюджет – 2 – 2,6% върху материалния интерес/, такса вписване в Агенцията по вписване и банкова такса. Непосредствено след това се вписва и договорната /или законова / ипотека за недвижимия имот, с която Вие се съгласявате, че при неспазване на кредитния договор, банката може да продаде имота Ви, за да се възмезди. Разходите за договорната ипотека са: нотариална такса, такса-вписване и банкова такса. Информирайте се предварително от юриста на банката за тези разходи.